賃貸vs持ち家生涯コスト比較計算機

「家賃を払い続けるのはもったいない」の落とし穴

「家賃は捨て金、ローンなら資産になる」という言説はよく聞きますが、持ち家には固定資産税・修繕積立金・管理費・火災保険など、ローン以外の維持費が年間30〜60万円かかります。3,500万円の物件を35年ローン（金利1.5%）で購入すると、総返済額は約4,500万円。これに頭金500万円、固定資産税・修繕費等の35年分を加えると総コストは6,000万円を超えることも珍しくありません。一方で家賃8万円の賃貸は35年で約3,500万円。単純比較では賃貸の方が安くなるケースも多いのです。

損益分岐は「住む年数」で決まる

持ち家のメリットはローン完済後に住居費が大幅に下がる点です。35年ローン完済後は固定資産税と修繕費だけになるため、65歳以降の住居費負担が軽くなります。つまり「長く住むほど持ち家が有利」という構造です。転勤や家族構成の変化で引っ越す可能性がある場合は賃貸の柔軟性が活きます。損益分岐は一般的に20〜30年目あたりに訪れますが、金利・物件価格・家賃の条件によって大きく変動します。このツールで自分の条件を入力し、何年目で逆転するかを確認してみてください。

この計算に含まれていない重要な要素

このツールはキャッシュフローの比較であり、物件の資産価値や売却益は含みません。都心部のマンションなら値上がり益が期待できる一方、地方の戸建ては資産価値がゼロに近づくリスクがあります。住宅ローン控除による税還付（最大13年間）、団体信用生命保険による保障効果、賃貸での高齢者入居拒否リスクなども考慮が必要です。また金利が変動型の場合、将来の金利上昇で返済額が増加する可能性もあります。住宅購入は人生最大の買い物であり、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーへの相談をおすすめします。